Độ an toàn của thị trường BĐS hiện nay như thế nào?

Category: Tài chính - bất động sản 19 0

Nhận định của các chuyên gia kinh tế gần đây cho thấy sự hồi phục của thị trường BĐS là tín hiệu tích cực với nền kinh tế, tuy nhiên thị trường vẫn ẩn chứa ít nhiều tình trạng bong bóng.

20151002-084125-1443758752736

Tóm tắt

Số liệu gần nhất của Ngân hàng Nhà nước cho thấy dư nợ của hệ thống ngân hàng thương mại trong lĩnh vực BĐS, bao gồm cả BĐS công nghiệp, du lịch, nhà ở, văn phòng, cho vay cá nhân để sửa chữa, mua nhà trong 10 tháng qua đều tăng mạnh. 

Một nghiên cứu của VinaCapital cho thấy, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam đang cao, do vậy nhu cầu nhà ở trong giai đoạn tới sẽ tăng mạnh. Theo dự báo, đến năm 2025, dân số đô thị ước tính chiếm gần ½ tổng dân số cả nước, thu nhập đầu người tăng, sẽ cần thêm 5,1 triệu đơn vị nhà ở. 


Các nguy cơ lớn

Theo đó, thị trường BĐS hiện đang được cho là phục hồi khá nhanh nhưng chưa thật sự vững chắc, thị trường đang có sự tăng trưởng nguồn cung rất lớn ở phân khúc nhà ở cao cấp. Trong khi đó thị trường lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ với giá bán hợp túi tiền của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Một vấn đề lớn khác là tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại đang “đổ” vào thị trường rất lớn, vượt cả mức GDP hiện tại của cả nền kinh tế. Đây là kết quả của việc Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước nới lỏng cho vay BĐS, giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống 150%, đã tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường BĐS.

Số liệu gần nhất của Ngân hàng Nhà nước cho thấy dư nợ của hệ thống ngân hàng thương mại trong lĩnh vực BĐS, bao gồm cả BĐS công nghiệp, du lịch, nhà ở, văn phòng, cho vay cá nhân để sửa chữa, mua nhà trong 10 tháng qua đều tăng mạnh. Dư nợ hiện nay khoảng 360 nghìn tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm 2009, lúc thị trường thấp điểm nhất. So với tổng dư nợ của toàn hệ thống trên 3 triệu tỷ đồng, dư nợ riêng cho BĐS đang chiếm khoảng trên 11%.

Trong một cuộc trao đổi với chúng tôi mới đây về vấn đề bong bóng BĐS, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc công ty TNHH CBRE Việt Nam, nhấn mạnh rằng có hai điều quan trọng mà chúng ta phải luôn quan tâm đến thị trường lúc này. Đó là vấn đề nợ xấu vì nó vẫn chưa được giải quyết tốt và có thể cắt giảm số dự án trung cấp và cao cấp. Thay vào đó, Chính phủ ban hành nhiều chính sách tập trung hơn vào phân khúc nhà ở hợp túi tiền và nhà ở xã hội.

“Khó có thể xảy ra bong bóng BĐS, bởi nền kinh tế vĩ mô của chúng ta đang phục hồi tăng trưởng và ổn định. Tuy nhiên, diễn biến của thị trường BĐS vẫn hết sức phức tạp nên không thể chủ quan mà cần phải chủ động, đảm bảo thị trường BĐS phát triển bền vững. Có như vậy, các thị trường liên quan như xây dựng, hàng hóa mới phát triển ổn định”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đã phát biểu trong phiên trả lời chất vấn tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội XIII, sáng 17/11.

Độ an toàn của thị trường như thế nào?

Còn theo Giám đốc danh mục đầu tư của Quỹ đầu tư Dragon Capital, ông Vũ Hữu Điền, hiện nay thị trường BĐS đang ở giai đoạn phát triển mạnh mẽ, nhu cầu của khách hàng ở tất cả các phân khúc đều tăng mạnh. Từ đây đến cuối năm thị trường BĐS sẽ không có vấn đề gì và trong vòng 2 năm nữa thị trường vẫn tiếp tục phát triển.

Đưa ra kết luận này, ông Điền cho biết căn cứ vào giá BĐS chưa tăng nhiều, chưa tạo bong bóng nên thị trường không thể “sụp đổ”. Ngoài ra, hiện nay nguồn cung và cầu đã gặp nhau, rất phù hợp, không còn tình trạng lệch pha như giai đoạn trước. Lãi suất và lạm phát rất thấp nên trong tương lai ngắn thị trường vẫn “an toàn”, không thể sụp đổ.

Theo nhận định của Tập đoàn VinaCapital, thị trường BĐS Việt Nam đang bước vào giai đoạn giữa của chu kỳ phục hồi từ dưới đáy khủng hoảng 2008-2012. Thị trường đang có dấu hiệu tăng trưởng mạnh từ nay đến 2016, và nếu nhìn xa hơn 5 năm tới thì BĐS Việt Nam vẫn là “vùng đặc biệt” thu hút một lượng lớn vốn đầu tư từ bên ngoài.

Ông Andy Ho, Giám đốc VinaCapital khẳng định: “Số lượng nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường BĐS Việt Nam tăng 30% từ tháng 7/2015. Các nhà đầu tư nước ngoài hiện chủ động chuyển sang đầu tư chứng khoán và BĐS tại Việt Nam do lãi suất tiền gửi thấp, lạm phát giảm, thanh khoản dồi dào và vàng mất giá trong thời gian dài. Do vậy, thị trường BĐS vẫn tiếp tục phát triển tốt trong những năm tới”.

Một nghiên cứu của VinaCapital cho thấy, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam đang cao, do vậy nhu cầu nhà ở trong giai đoạn tới sẽ tăng mạnh. Theo dự báo, đến năm 2025, dân số đô thị ước tính chiếm gần ½ tổng dân số cả nước, thu nhập đầu người tăng, sẽ cần thêm 5,1 triệu đơn vị nhà ở. Trong đó, một nửa trong số đó có nhu cầu về nhà ở hợp túi tiền. Thị trường BĐS sẽ được kích thích tăng trưởng tốt trong giai đoạn dài nhờ vào động lực Việt Nam gia nhập Cộng đồng Kinh tế ASEAN, Hiệp định Đối tác Kinh tế Xuyên Thái Bình Dương…

Để thị trường BĐS không phải rơi vào tình trạng đóng băng, trong văn bản gửi UBND Tp.HCM ngày 18/11, Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) đã kiến nghị nhóm 4 giải pháp.

Theo đó, một là hoàn thiện thể chế chính sách, pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS, quyết liệt cải cách thủ tục hành chính đạt hiệu quả theo hướng minh bạch, nhanh chóng.

Hai là, Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khi đã bồi thường được từ trên 80% diện tích, đảm bảo lợi ích người có đất, lợi ích của doanh nghiệp và của xã hội, nhằm giảm tối đa số lượng dự án bị ngưng triển khai, “đắp chiếu”.

Ba là, Nhà nước cần xem xét hợp lý khi khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án.

Và cuối cùng là Nhà nước cần đảm bảo nguồn vốn trung hạn, dài hạn với lãi suất khoảng 3-5% cho thị trường BĐS.

Đăng Khải

Theo Trí thức trẻ

Từ khóa

Related Articles

Add Comment