Ứng dụng và phát triển giải pháp giảm giá thành nhà ở

Category: Tin ngành xây dựng 55 0

Nguyên tắc chung để hạ giá thành nhà ở và nhà ở xã hội (NƠXH) là tạo ra một hệ thống nhuần nhuyễn từ công nghệ chiến lược – công nghệ quản lý – công nghệ kỹ thuật. Tùy từng điều kiện địa phương cụ thể mà vận dụng ưu tiên công nghệ phù hợp.

Thi công sàn BTCT bằng công nghệ sàn bóng Bubble Deck.
Thi công sàn BTCT bằng công nghệ sàn bóng Bubble Deck.

Công nghệ bắt nguồn trong tiếng Hy Lạp có nghĩa là “thủ công” và “châm ngôn”. Theo Luật Khoa học và Công nghệ Việt Nam, công nghệ là giải pháp, quy trình, bí quyết kỹ thuật có kèm theo hoặc không kèm theo công cụ, phương tiện dùng để biến đổi nguồn lực thành sản phẩm. Từ hiện trạng thực tiễn, có thể thấy, NƠXH luôn là một phân khúc thuộc lĩnh vực nhà ở có yêu cầu giảm giá thành nhiều nhất bởi đặc điểm rất riêng về an sinh xã hội – nhân văn và đáp ứng nhu cầu cho đại bộ phận lớn cư dân đô thị. Trong lĩnh vực xây dựng NƠXH, các giải pháp công nghệ được chia thành 3 nhóm:

Nhóm 1: Giải pháp công nghệ mang tính chiến lược – Stratery: Liên quan đến chính sách, hành lang pháp lý cho phát triển NƠXH.

Nhóm 2: Giải pháp công nghệ mang tính quản lý – Management: Liên quan đến việc huy động các nguồn lực cho phát triển; điều hành, giám sát, phân phối và phát triển NƠXH.

Nhóm 3: Giải pháp công nghệ mang tính kỹ thuật – technical: Liên quan đến việc tổ chức thực hiện tạo ra các sản phẩm NƠXH, đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng NƠXH, gắn liền với các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng NƠXH.

Quan điểm chung khi xây dựng những khu nhà ở đô thị nói chung và NƠXH là “hướng về người sử dụng”, giảm giá thành căn hộ bằng sự kết hợp liên ngành, phối hợp chặt chẽ và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – đơn vị sản xuất nhà ở – người sử dụng.

Theo thống kê, mức hạ giá thành tối ưu khi quản trị tốt đối với: nhóm 1 là từ 12% đến 15%; nhóm 2 là từ 5% đến 10%; và nhóm 3 là từ 10% đến 20%; Mức giảm giá NƠXH tối đa từ khoảng 30% đến 35% so với nhà ở thương mại.

Hiện trạng ứng dụng các giải pháp công nghệ giảm giá thành nhà ở và NƠXH hiện nay

Nhiều khu nhà ở đô thị nói chung đặc biệt NƠXH đạt được tiêu chí xây dựng nhanh, nhiều, rẻ đáp ứng lượng cầu lớn về nhà ở cho người lao động nhập cư vào các thành phố… do có sự chuẩn bị tốt về quỹ đất, tận dụng vật liệu xây dựng dư thừa, sự hỗ trợ vốn của chính quyền Trung ương và các địa phương. Tuy nhiên, nếu để phát triển NƠXH không theo một kế hoạch tổng thể thống nhất rất dễ bị tình trạng manh mún, xây dựng nhà ở 6 tầng trở xuống với niên hạn sử dụng chưa rõ ràng? Đang lặp lại lịch sử xây dựng Việt Nam những năm 1960 của thế kỷ trước, mà hệ quả là hàng nghìn khối nhà chung cư cũ tại các đô thị đang có xu hướng chuyển hóa thành các khu “ổ chuột” trong tương lai gần.

Công nghệ chiến lược chưa thể hiện rõ ràng quan điểm dài hạn về xây dựng NƠXH, chưa phát huy kinh nghiệm của những nước có bề dày phát triển NƠXH, chỉ chú ý đến yếu tố “rẻ”, chưa tính đến những yếu tố xã hội khác.

Công nghệ quản lý chưa hoàn chỉnh: xét duyệt và phân phối NƠXH nhiều chỗ chưa đúng đối tượng sử dụng, gây mất công bằng xã hội. Nhiều căn hộ NƠXH đã đưa vào sử dụng từ năm 2012 vẫn chưa được cấp sổ đỏ… Mặt khác, nhiều tiêu chuẩn, quy định trong hoạt động xây dựng, cách tính thiết kế phí theo % tổng mức đầu tư xây dựng tuy thuận lợi cho công tác quản lý, nhưng đã quá cũ kỹ và lạc hậu, khiến cho việc tiếp cận công nghệ kỹ thuật mới bị bế tắc, lâu dần thủ tiêu mọi sáng tạo.

Công nghệ kỹ thuật còn đang ở giai đoạn thử nghiệm, lắp ráp học hỏi kinh nghiệm, thiếu kết nối tổng thể từ giai đoạn công nghệ thiết kế đến công nghệ thi công. Chưa giải quyết được mâu thuẫn trong bài toán tối ưu thiết kế và tối ưu thi công xây dựng. Khái niệm “tối ưu hóa thiết kế” đang được nhìn nhận như là hình thức thu nhỏ, tiết kiệm, giảm thiểu … từ nhà ở thương mại sang NƠXH.

Điểm qua một số công nghệ giảm giá thành hiện nay cũng chỉ rõ điểm chưa đạt độ cân bằng giữa bí quyết công nghệ và triển khai đại trà. Các công nghệ và vật liệu xây dựng mới phát triển trong giai đoạn hiện nay như sàn bóng, sàn ô cờ, vật liệu 3D… vẫn còn mang tính chuyên biệt. Các đơn vị ứng dụng thi công công nghệ mới về hình tượng mới chỉ dừng lại là những nghệ nhân. Bản thân các đơn vị coi công nghệ là bí quyết kiếm tiền, trong khi các công trình xây dựng theo kiểu này vẫn mang tính đơn chiếc. Năng lực thi công và khối lượng thi công còn hữu hạn của các đơn vị sẽ là điều cản trở với triển vọng phổ biến cho nhiều công trình.

Việc ứng dụng các chủng loại công nghệ xây dựng và vật liệu mới còn gặp rào cản đến từ hệ thống tiêu chuẩn quy chuẩn, định mức dự toán công trình chưa đồng bộ. Hiện nay có rất nhiều chủng loại vật liệu nhẹ tuy đã được sử dụng cho một vài công trình nhưng chưa được tiêu chuẩn hóa, chưa có định mức trong dự toán xây dựng công trình nên rất khó khăn cho việc sử dụng rộng rãi.

Chưa tính toán chính xác chi phí “giảm” thực sự (bao gồm cả phần cứng và phần mềm). Bởi bản thân chi phí vật tư cho công nghệ hay vật liệu mới thay thế đối với sản phẩm cũ có thể rẻ hơn, nhưng chi phí để thi công, giám sát đôi khi tốn hơn nhiều lần. Có thể ví dụ với chủng loại vật liệu gạch nhẹ hiện nay. Giá mua vật liệu gạch nhẹ có rẻ hơn so với gạch nung nhưng quá trình xây dựng lại yêu cầu dùng loại vữa và dụng cụ thi công đặc chủng. Thậm chí nhân công cũng phải có tay nghề và được đào tạo bài bản cho thi công gạch nhẹ, kèm theo đó tất cả các hệ thống hoàn thiện điện nước (thiết bị và quy trình thi công) cũng cần phải được đồng bộ. Như vậy, sử dụng gạch nhẹ mới chỉ giải quyết mục tiêu thay thế vật liệu mới, trong khi đổi mới quy trình tổng thể đòi hỏi chi phí cao hơn rất nhiều.

Bởi thế, để hình thành một mô hình công nghệ giảm giá thành NƠXH, sẽ còn là một vấn đề nan giải trong thời gian tới, nhất là trong bối cảnh đô thị hóa và chuyển dịch dân cư dữ dội về các đô thị lớn.

Đề xuất ứng dụng công nghệ giảm giá thành nhà ở

Quá trình phát triển nhà ở bao gồm NƠXH tại Việt Nam trong 5 năm vừa qua đã đạt được những thành tựu nhất định về số lượng căn hộ xây dựng. Nhưng nhìn tổng thể còn thấy nhiều bất cập: chưa có một Tổng công ty quốc gia về NƠXH, các giải pháp công nghệ áp dụng đều mang tính chất thử nghiệm theo thế mạnh của từng đơn vị, chiến lược và chính sách cho đến tiêu chuẩn – quy chuẩn cũng thay đổi liên tục đến chóng mặt… Nguyên tắc chung để hạ giá thành NƠXH là tạo ra một hệ thống nhuần nhuyễn từ công nghệ chiến lược – công nghệ quản lý – công nghệ kỹ thuật. Tùy từng điều kiện địa phương cụ thể mà vận dụng ưu tiên công nghệ phù hợp.

Công nghệ chiến lược: Chiến lược xây dựng niềm tin với người sử dụng là nhà giá thấp nhưng chất lượng phải đảm bảo. Ít nhất 5 yếu tố theo UN-Habitat: 1) Nơi ở an toàn; 2) Điều kiện vệ sinh; 3) Điện-nước đầy đủ; 4) Hạ tầng xã hội tốt; 5) Sở hữu hợp pháp.

Trong điều kiện kinh tế Việt Nam, chiến lược chính là Nhà nước từ chỗ cung cấp nhà ở tại thời điểm kinh tế bao cấp chuyển dịch dần sang tạo điều kiện xây dựng NƠXH trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN.

Tùy từng thế mạnh địa phương như quỹ đất, vật liệu địa phương, hay nguồn nhân lực, điều kiện dân cư… mà xây dựng chiến lược cụ thể phù hợp cho từng vùng.

Các chiến lược tạo điều kiện như “bù giá chéo”, hay tạo ra các cộng đồng ở đầy sức sống có tính tương tác và hỗ trợ, cần được nghiên cứu và triển khai sâu rộng. Các lý thuyết tiên phong về NƠXH của thế giới từ năm 2010 đều cho rằng, đường lối chung để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp chính là tạo ra được các khu ở bền vững, trong một cộng đồng dân cư hỗn hợp, và thu nhập hỗn hợp.

Tạo điều kiện về hạ tầng và quỹ đất, để các nhóm người có thể tự xây nhà kiểu như các Hợp tác xã nhà ở, hay Nhà nước và nhân dân cùng làm.

Công nghệ quản lý: Thiết lập tiêu chuẩn riêng cho NƠXH.Tiêu chuẩn có tính “mở” cho phép ứng dụng các công nghệ kỹ thuật mới, và phát huy được tối đa khả năng sáng tạo. Chẳng hạn như không nên quy định quá cụ thể diện tích cho từng không gian, thay vào đó là các yêu cầu hay tính mục đích… Ví dụ như khu vệ sinh trên máy bay, tuy rất nhỏ nhưng vẫn đầy đủ các tiện ích.

Xây dựng bộ công cụ hay bộ tiêu chí đánh giá để kiểm tra tính hiệu quả của các dự án NƠXH từ tổng thể đến chi tiết. Kinh nghiệm thế giới cho thấy vai trò cực kỳ quan trọng của bộ công cụ này và hằng năm được update cho phù hợp với điều kiện thực tiễn. Bộ công cụ này không đơn giản là các câu hỏi, hay đánh giá thông thường mà cần được toán học hóa, lập trình và xử lý qua computer bằng thuật toán.

Việc quy định hiện nay số tầng cao tối đa của NƠXH không quá 6 tầng tại các cấp đô thị không phải loại đặc biệt cũng cần phải điều chỉnh.

Nên hạn chế tối đa số căn hộ trong một đơn vị NƠXH. Ở Pháp, từ những năm 1990, đã có quy định không được vượt quá 500 căn hộ trong một khu ở, nhằm hạn chế sự tập trung và mất kiểm soát đối với các hộ thu nhập thấp, và dễ dàng di dời hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng. Về phân phối NƠXH, không nên quy định chỉ người thu nhập thấp mới được mua nhà. Ngay cả những người có thu nhập tốt, họ vẫn có nhu cầu mua nhà diện tích nhỏ mà nhà ở thương mại không có. Giá bán cao hơn, lấy phần lãi bù vào nhà cho người thu nhập thấp.

Công nghệ kỹ thuật:

Về công nghệ thiết kế: Khuyến khích thiết kế nhà cao tầng, từ 9 tầng, 11 tầng đến 18 tầng. Nhà ở dưới 6 tầng tốn quỹ đất, và không tiết kiệm chi phí hạ tầng.

Khuyến khích sử dụng công nghệ thiết kế tiên tiến, mô phỏng 3D chi tiết. Nhà nhỏ nhưng cần tối ưu, thiết kế khó hơn, do đó nên thiết kế phí cũng cần xem xét lại.

Thiết kế modul hợp lý về phân bố công năng, đồng thời tiết giảm tối đa kích thước cấu kiện nhằm tiết kiệm không gian.

Nên đưa tiêu chí cụ thể như: Bền chắc, giá thành hợp lý, tiết kiệm năng lượng… Nhiều khu NƠXH có thiết kế tốt, không gian cảnh quan, sử dụng vật liệu mầu sắc tốt như Đặng Xá II vừa đưa vào sử dụng đã bị thấm dột, bong tróc tạo dư luận xấu. Phần thô, phần chìm, hệ thống kỹ thuật, phần vỏ tòa nhà không cần cầu kỳ nhưng phải thật bền chắc, dễ dàng sửa chữa khi cần thiết. Nhiều khu NƠXH của Nhật chạy các đường kỹ thuật nổi mà vẫn thẩm mỹ.

Ứng dụng lý thuyết tối ưu hóa thiết kế vào NƠXH: Tối ưu hóa khối tích, tối ưu hóa modul, tối ưu hóa chi tiết… Pháp và Nhật là hai nước có kinh nghiệm nhất về vấn đề này.

Về công nghệ xây dựng: Cần xây dựng thí điểm một khối nhà điển hình áp dụng công nghệ xây dựng mới giống như nhà lắp ghép Giảng Võ trong quá khứ. NƠXH Becamex Bình Dương tuy đạt được hiệu quả về giá thành nhưng hình thức xấu, quy hoạch tổng thể dầy đặc, căn hộ thiết kế chưa tốt… Xét ở một khía cạnh nào đó, thì đây là sự tụt lùi của nghành Xây dựng.

Đối với nhà cao tầng, việc áp dụng tổng hợp các công nghệ thi công và vật liệu mới cho thấy hiệu quả rõ rệt. Thời gian thi công giảm 30%-50%, kết cấu móng giảm 20%, kết cấu chịu lực phần thân giảm 20%, tải trọng bản thân khối nhà cũng giảm từ 20%-30%.

Càng tiền chế được nhiều chi tiết thì càng tiết kiệm được thời gian, chi phí, đồng thời kiểm soát được nguyên vật liệu và chất lượng cấu kiện.

Phần móng: sử dụng kết cấu hỗn hợp như: gia cố nền móng Topbase, bơm rửa mũi khoan cọc nhồi, cọc ly tâm đường kính lớn, giải pháp cọc nền cùng làm việc.

Phần kết cấu thân nhà: kết cấu khung dàn sole, kết cấu cột CFT, kết cấu dầm Delta Beam, Com Beam, hệ dầm sàn của Vinaconex Xuân Mai, hệ sàn Buble Deck và U Boot.

Phần hệ tường: gạch bê tông nhẹ AAC, tường Koto 8.

Phần M&E: thiết bị thông minh, tiết kiệm năng lượng, hệ thống báo cháy tự động đạt chuẩn.

Về vật liệu: bê tông chất lượng siêu cao UHPC, thép từ sợi thủy tinh GFRP

Điểm qua một số công nghệ giảm giá thành hiện nay cũng chỉ rõ điểm chưa đạt độ cân bằng giữa bí quyết công nghệ và triển khai đại trà.

Việc ứng dụng các chủng loại công nghệ xây dựng và vật liệu mới còn gặp rào cản đến từ hệ thống tiêu chuẩn quy chuẩn, định mức dự toán công trình chưa đồng bộ.

Nguyên tắc chung để hạ giá thành NƠXH là tạo ra một hệ thống nhuần nhuyễn từ công nghệ chiến lược – công nghệ quản lý – công nghệ kỹ thuật.Tùy từng điều kiện địa phương cụ thể mà vận dụng ưu tiên công nghệ phù hợp.

Theo KTS. Hoàng Anh/TCKTVN

Related Articles

Add Comment